이번 주 우동집에서는 김기원 리치고 대표와 함께 현재 부동산 시장의 흐름과 투자자들이 주목해야 할 데이터 분석 결과를 집중 조명합니다.

Q: 최근 서울 아파트값 상승세, 데이터로는 어떻게 나타나고 있나요?
A: 강도가 굉장히 세요. 상승하는 강도와 수급의 강도가요. 그래서 이게 지금 작년으로 따지면 2024년 한 6월 중후반. 그러니까 2024년이 6월달, 7월달, 8월달이 굉장히 뜨거웠거든요. 그런데 벌써 지금 2월달인데 작년 6월달만큼 굉장히 뜨거워요.

이렇게 화면에 토지거래 허가가 해제된 이런 지금 아파트 단지들이 다 보이죠? 그래서 보시면 잠실, 대치, 청담 쪽은 전부 다 해제가 되면서 굉장히 상승세가 유독 두드러지고 있습니다.파는 사람들은 줄어들고 사려고 하는 사람들은 굉장히 늘어나고 있어요. 그러면서 수급이 2024년 6월 중후반만큼 굉장히 뜨거워진 거죠. 한 6월달 정도까지는 이어질 수 있습니다.

스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3차가 지금 예정대로 시행이 된다면 7월부터는 아마 분위기가 많이 바뀌게 될 거예요. 저는 2025년에도 상당한 조정이 있을 거다라고 생각하고 있습니다.

Q: 서울 집값 상승세 계속될까요? 대표적인 하락론자이신데 어떻게 보시나요?
A: 부동산 데이터만 봐서는 안 돼요. 2022년 7월달, 8월달까지도 대다수의 전문가가 뭐라 그랬냐면요. 서울 아파트가 떨어질 이유가 하나도 없다 그랬습니다.그런데 2022년 하반기 어떤 일이 벌어졌죠? 대폭락이 나타났죠. 서울도 그때 평균 22% 빠졌습니다.

많이 빠진 지방 지역은 40~50%씩 폭락했어요. 그런데 그거를 웬만한 부동산 정부는 아무도 전망을 못했죠. (금리, 달러 등) 전체적인 경제의 큰 흐름을 같이 볼 수가 있어야 됩니다.상고도 아니고 왜냐하면 강남쪽만 그렇지 나머지 지역들은 수도권도 좋은 지역이 별로 없어요 그냥 상중 좋게 봐야 중간 정도 근데 하반기는 심하면 폭락도 나타날 수 있다는 거죠. 강남 외 지역 강남도 똑같이 더 위험하다고 보고 있습니다. 거품이 훨씬 더 많아요. 그러니까 강남이 지금 안 떨어진 이유는요. 딱 하나에요. 2020년과 2021년에 모두가 영끌해서 아파트 사던 시기에 강남에 15억 이상 아파트는 대출을 안 해줬습니다.

그렇기 때문에 2022년 하반기 폭락 왔을 때도 폭락 오고 반등은 굉장히 빨리 나타났던 거예요. 그런데 그 이후로는 대출을 해줬죠. 그래서 강남 불패는 완전히 잘못된 믿음이라고 봅니다.

Q: 지금 부동산 시장이 거품이라는 주장인데, 그 근거가 되는 데이터는 무엇인가요?
A: 데이터를 보잖아요. 떨어질 때는 정말 강남이 다른 지역보다 더 많이 떨어질 때도 있었어요. 그런데 지금 보세요. 많은 사람이 쏠림 현상이 일어나잖아요.

매매는 투자나 투기 심리가 있습니다. 매매 가격은 투자나 투기 심리가 빠져서 오히려 전세가가 오르는 것보다 덜 오르는 그런 현상이 나타나요. 그래서 이걸 데이터로 측정하는 게 뭐냐면 PJR이라고 하는 지표를 만들었습니다. 화면 보시면 이게 그 데이터거든요. 지금 서울이 215.9%입니다.

저게 무슨 얘기냐면 서울의 전세가격이 10억이잖아요. 그러면 지금 매매가격이 21억 5천만원 한다는 얘기입니다. 근데 이게 역사적인 평균이 178%이에요 낮을 때는 이게 140%도 안됐습니다. 낮을 때는 매매가가 전세가가 10억이면 매매가가 14억 정도고 지금은 평균이 17억이죠. 근데 지금 20억이 넘는다는 얘기입니다. 만약에 지금의 서울 아파트의 매매가가 정당하다는 논리라면 실제 수요인 전세가 그만큼 뒤를 받쳐줘야 돼요. 그러면 이 지표가 이렇게 높으면 안 되는데 이 지표가 지금 거의 역사상 가장 높은 정도의 수준입니다.

서울 전체 그리고 강남으로 했을 때는 더 심하죠. 여기 보니까 세종도 227% 서울보다 높게 형성되고 있습니다. 세종도 거품이 굉장히 심하죠. 세종 같은 경우는 아주 특이한 게 뭐냐면 주식으로 따지면 여기는 테마주예요. 작전주예요. 왜냐하면 행정수도 이전이라고 하는 아주 특이한 이슈가 있는 곳이잖아요. 그러다 보니까 매매가에 이미 기대감에 거품이 잔뜩 끼어 있는 겁니다.

Q: 투자 대비 수익률을 따져볼 때, 현재 가장 저평가를 받고 있는 곳은 어디인가요?
A: 가장 좋은 곳은 충남, 경북, 전북이 공동 1위입니다. 그만큼 지방 아파트는 저평가 되어 있는 거죠. 서울이 꼴찌입니다. 서울 세종이 제일 꼴찌죠. 그만큼 매매가에 상당한 거품이 있다고 보시면 돼요.

중요한 건 부동산 시장 한 번 분위기가 바뀌잖아요. 팔려고 내놔도 아예 팔리진 않아요. 그런데 왜 부동산들 가보면 매물이 거래가 없다 매물이 없다 이렇게 얘기하시나요? 매물이 없는 건 아니죠. 너무 비싼 매물이 있는 거고 내가 살 만한 매물이 별로 없는 거죠. 물건은 시장에 지금 너무 많죠.

Q: 서울 아파트값은 계속 오르는 데, 왜 투자 대비 수익률은 꼴찌인가요?
A: 현재 우리가 은행에 돈을 맡겼을 때 주는 예금이자. 이게 지금 3.2% 정도 하거든요. 그런데 서울 아파트를 사서 지금 월세 수익이 혹시 몇 프로 정도 될까요? 5%였나? 지금 이거 2%가 안 돼요 그러면 서울에 아파트를 살 때는 내가 취득세 내야죠. 그 다음에 중개수수료, 보유세 내야죠. 그런데도 은행이자보다도 월세 수익률이 더 낮아요.

그러면 은행에다 원금 보존이 100% 되면서 이자를 3% 받는 이렇게 재테크 하실래요 아니면 서울아파트 사서 각종 비용 내고 1년에 1.9% 월세 받으실래요? (아파트요) 그게 왜 그런지 아세요? 아직도 지금 서울아파트에 대한 희망회로를 계속 돌리고 있기 때문입니다. 서울아파트 사는 원금 보장도 안 되는데 1.9%고 위험자산이잖아요. 위험자산에 투자할 때는 어느정도 은행이자보다는 조금 비율이 높아야 되잖아요. 이게 언제 깨진지 아세요? 2022년부터 깨졌습니다.

ROI가 3.2에 1.9 그래서 지금 2022년부터 이게 역전이 됐다는 거죠. 이전에는 항상 은행이자보다 아파트 월세 수익률이 좋았어요. 즉 은행의 이자가 더 많은 거예요. 월세 수익률보다요. 지금 월세 대비해서 서울의 아파트 가격이 너무나도 고평가 된 거예요. 매매 가격이요. 그래서 전세 대비해서나 월세 대비해서나 서울의 아파트 가격은 지금 말도 못한 거품이 있습니다. 그래서 하반기에 이게 정상화되는 거라고 봅니다.

Q: 현재 지방 미분양이 심각합니다. 지방 부동산 시장의 미래는 어떻게 보시나요?
A: 저는 올해 말 늦어도 내년부터는 지방 부동산 시장의 대반전이 저는 일어날 거라고 생각하고 있습니다. 데이터를 보면요. 진짜 공급이 부족한 곳은 지방입니다.경남이나 대구나 경북 이런 지역들은 울산 이런 데도 공급이 계속 감소해요. 그리고 이런 공급 감소 흐름은 2028년 정도까지도 이어질 예정입니다. 지금은 일부 지역 빼놓고는 울산 같은 경우는 그래도 조금씩 괜찮아지고 있는데 대부분의 지역들은 매매가와 전세가가 다 빠지고 있어서 아직은 안 좋아요. 하반기까지는 안 좋은 흐름이 이어질 겁니다.

울산을 보면 최근 1년 동안 일자리가 가장 많이 증가한 곳입니다. 그런데 공급이 이제는 울산도 굉장히 감소를 많이 하거든요. 일자리는 늘어나고 주택에 대한 수요는 있는데 향후 공급이 없고 가격도 많이 떨어지니까 조금씩 올라갈 수 있는 거죠. 수도권이랑 가장 가까운 지역이라고 보면 충청도는 어떻게 보십니까? 충청도는 아마 2026년 하반기부터 좋아질 가능성이 높아요. 충청남도 같은 경우도 많이 관심을 좀 두시면 좋을 것 같고요. 내년 중순 이후로요. 왜냐하면 거기도 공급이 내년 중순 이후로는 굉장히 급감합니다.

충북 같은 경우는 오히려 공급이 조금 또 늘어요. 그래서 충북은 좀 긴가민가할 것 같아요. 충남만큼은 제가 자신 있게 언제부터 좋아질 겁니다라고 얘기하기 힘든 지역이에요.

[편집자 주] 한국경제TV 부동산부 기자들이 만드는 '우동집'은 '우리 동네 집값'의 줄임말입니다. 대한민국에서 부동산은 참 특별한 존재입니다. 온 국민의 가장 큰 자산이자, 동시에 애증과 분노의 대상이기도 합니다. 살아있는 생명체와도 같은 부동산을 잘 알고 투자하기는 생각보다 쉽지 않습니다. 물론, '우동집'이 가장 빠른 길을 알려드리지는 못합니다. 하지만 목표에 도달하기 위한 수많은 길 중 하나를 얘기할 수는 있을 겁니다. '우동집'은 투자자의 시선으로 바라보겠습니다.